Vedtægter og driftsaftale for Ejerforeningen Askholm II

For at regulere forholdet mellem Københavns Kommune, (som ejer den kommunale daginstution) og SAB, (som ejer de 69 lejligheder) er der fastsat nogle vedtægter og indgået en driftsaftale mellem kommunen og SAB. Af særlig betydning for lejerne er, at bestyrelsen nu kan repræsentere SAB i såvel gårdlauget som i grundejerforeningen. Endvidere har bestyrelsen rettet henvendelse til KAB/SAB for at få belyst og evt. nedsat det administrationshonorar, vi betaler for administrationen af denne aftale. Vedrørende det sidste punkt foregår der forhandlinger.

Referat Samvirkende Boligselskaber (SAB)
Møde den 10. juni 2015 Udsendt den 1. juli 2015

10. Vedtægter og driftsaftale for Ejerforeningen Askholm II
Efter en lang proces og forhandlinger med Københavns Kommune foreligger der nu et udkast til vedtægter og driftsaftale (bilag 9 og 10) for Ejerforeningen Askholm II.
Ejerforeningen Askholm II udgøres af den almene boligafdeling 3050-2 Askholm under SAB og en kommunal børneinstitution ejet af Københavns Kommune med følgende fordelingstal:
Københavns Kommune, Ejerlejlighed I: 832/8.881 SAB, ejerlejlighed II: 8.049/8.881

Vedtægterne og driftsaftalen er udformet efter et paradigme for denne type dokumenter, som er udarbejdet af KAB ́s juraafdeling og generelt accepteret af Københavns Kommune.

Ejerforeningen oprettes som en ejerforening uden bestyrelse, hvor ejerforeningen i den almindelige drift af ejerforeningens anliggender tegnes af forretningsføreren (KAB) efter ejernes anvisning (se §10 i vedtægterne).

Det indstilles dog til organisationsbestyrelsen at bemyndige afdelingsbestyrelsen til at repræsentere ejerforeningen i det lokale gårdlaug, grundejerforening mv.

Kommunen har på nuværende tidspunkt godkendt vedtægterne, men der forhandles i skrivende stund fortsat om en enkelt detalje i driftsaftalens §5.7 vedrørende fordeling af administrationsudgifter. Sædvanligvis fordeles alle udgifter efter fordelingstal (typisk baseret på m2). Det er dog KAB ́s holdning, at udgifter til administration og revision bør fordeles ligeligt mellem ejerlejlighedsejerne, da en ejer ikke som naturlig følge af sin størrelse har hverken mere eller mindre glæde af, at der f.eks. skal udarbejdes et ejerforeningsbudget og – regnskab eller afholdes en generalforsamling. At man er nødt til at oprette en ejerforening er et fælles vilkår.
Der vil blive en yderligere uddybning af problemstillingen på mødet.

Indstilling
Det indstilles, at organisationsbestyrelsen
– godkender vedtægterne for ejerforeningen Askholm II
– bemyndiger afdelingsbestyrelsen i Askholm til at repræsentere ejerforeningen i gårdlaug
og grundejerforening
– drøfter og tilkendegiver sin holdning til de fortsatte forhandlinger om fordeling af
administrationsudgifter
Bilag 9: Vedtægter for Ejerforeningen Askholm II Bilag 10: Driftsaftale for Ejerforeningen Askholm II
16/34

Anne Mette Svendsen uddybede diskussionerne med kommunen vedrørende administrationshonoraret og indstillede at spørgsmålet tages op på direktørniveau mellem KAB og kommunen.
Organisationsbestyrelsen tilsluttede sig, at der indgås en overordnet aftale med kommunen, så der ikke skal forhandles med forskellige medarbejdere i de enkelte sager.

Beslutning
Dermed blev vedtægter og driftsaftale godkendt og afdelingsbestyrelsen blev bemyndiget til at repræsentere ejerforeningen i gårdlaug og grundejerforening.

Referat af bestyrelsesmøde 24. august 2015

Deltagere:
Birgitte Bidstrup, Emil Hansen, Jens Zacho Rasmussen, Morten Wagner og Jørgen Green.

1. Gårdlauget og vandproblemer i parkeringskælderen
Advokat Carl H. Petersen, København, som har overtaget administrationen af gårdlauget og ejerforeningen er i gang med at udarbejde en juridisk vurdering af opgavefordelingen og ansvarsfordelingen mellem SAB, gårdlauget, ejerforeningen og parkeringslauget og undersøger samtidig om der kan gøres krav gældende i forhold til det entreprenørfirma, som har haft ansvaret for byggeriet.

2. Tilbud om etablering af bolignet med 1 gigabet firberopkobling
Emil Hansen kontakter Andels.net for at indhente supplerende oplysninger om tilbuddet og evt. køb af TV-pakker. Når sagen er tilstrækkelig belyst vil tilbuddet blive drøftet på et ekstraordinært afdelingsmøde.

3. Pudsning af de vinduer og glaspartier, som ikke er omfattet af aftalen med Alliance om pudsning to gange om året
De vinduer, som ikke kan lukkes op, bliver pudset to gange om året. Herudover er der indhentet tilbud fra Alliance om, hvad det vil koste beboerne at få pudset de vinduer og glaspartier, som ikke er omfattet på nuværende tilbud. Tilbuddet vil blive gennemgået og sendt ud til beboerne med henblik på drøftelse på et kommende afdelingsmøde eller bestyrelsesmøde.

4. Forbrugsmålinger af vand, varme og el
Varme
Varmeregnskabet vedrører perioden 1. januar – 31. december 2015
Beregninger pr. 1. juli udviser et beregnet overskud på 45.328 kr. svarende til en besparelse 7,2 %.
Vand
Vandregnskabet vedrører perioden 1. januar – 31. december 2015
Beregninger pr. 1. juli udviser et beregnet overskud på 39.396 kr. svarende til en besparelse på 14,8 % .
El
Elforbruget vedrører perioden 1. august 2014 – 31. juli 2015 og omfatter især vores fællesstrøm til bl.a. lys i trapperum
Beregninger pr. 1. juli udviser et beregnet overskud på 28.767 kr., svarende til en besparelse på 27,1%

5. Regnskab 2014/2015
Et foreløbig regnskab forventes først at foreligge i oktober måned.

6 Forslag til ny husorden for beboerforeningen og for gårdlauget
Der blev foretaget enkelte rettelser. Forslagene vil blive udsendt til beboerne til drøftelse på det førstkommende afdelingsmøde.

7. Markvandring
En gang om året omkring oktober går afdelingsbestyrelsen med deltagelse af KAB og ejendomskontoret en runde i boligområdet for at se, hvad der skal laves af reparationer og forbedringer i afdelingen. Dette kaldes markvandring.
Det blev aftalt på bestyrelsesmøde, at man vil anmode om, at en byggesagkyndig person (ingeniør, arkitekt eller lign). foretager en gennemgang af ejendommen, og at beboerne forinden gennemgangen fremsender oplysninger om forhold vedr. ejendommen og egen bolig, som skal indgå i undersøgelsen. Ønsket om deltagelse af en byggesagkyndig person skyldes, at man i ejerforeningen har konstateret store problemer vedr. ejendommen tilstand og da vores ejendom er opført af samme bygherre vil bestyrelsen godt sikre sig en professionel vurdering af ejendommens tilstand og behovet for og udgifterne til løbende vedligeholdelse.

8. Gårdfest
Det blev aftalt, at man sammen med ejerforeningen evt. i forbindelse med havnedagene i 2016 skal afholde en fælles gårdfest.

9. Afgørelse fra Københavns Kommune vedr. vores klage over huslejestigningen i 2014/2015
Afgørelsen kan læses på vores hjemmeside: www.sab-askholm.dk.
Københavns kommune godkendte budgettet og dermed huslejeforhøjelsen.
Kommunens vurdering som tilsynsmyndighed kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed.
Afgørelsen blev taget til efterretning.

10. Kritik af manglende eller mangelfuld rengøring af entre og trapper
Det blev aftalt at rette henvendelse til KAB og ejendomskontoret vedrørende problemet.

11. Forslag til punkter til næste ekstraordinære afdelingsmøde
– Forslag til husorden for beboerforeningen og gårdlauget.
– Drøftelse af regnskab for 2014/15.
– Orientering om gårdlauget og vandproblemerne i parkeringskælderen m.m. samt ejendommens tilstand.
– Orientering og drøftelse af ejendommens belåningsforhold.
– Drøftelse af tilbud om etablering af fibernet m.m.

Evt.
Beboerne opfordres til at tilmelde sig på foreningens hjemmeside således, at bestyrelsen kan udsende referater og nyheder via vores hjemmeside www.sab-askholm.dk.

Referent Jørgen Green

Københavns Kommunes afgørelse af vores klage over huslejestigningen i 2013/14

Københavns Kommune er enig i vores kritik vedr. manglende information, men har godkendt budgettet for 2014/15.og dermed huslejestigningen. Afgørelsen kan ikke indbringes for højere administrativ myndighed.

Kommunen har samtidig anført:
– at der henlægges 102,21 kr./m2 til planlagt og periodisk
vedligeholdelse og fornyelser (konto 401). Københavns Kommune anbefaler
generelt, at der minimum henlægges 130 kr./m2.

Afgørelsen vil blive drøftet på vores bestyrelsesmøde 24. august 2015.

Til afdelingsbestyrelsen for Askholm

Til jeres orientering har Københavns Kommune i dag meddelt SAB, at vi
godkender afdelingens budget for 2014-2015, som er indbragt til vores
afgørelse som følge af budgettvisten.

Nedenfor finder I afgørelsen.

Kommunens vurdering som tilsynsmyndighed kan ikke indbringes for anden
administrativ myndighed. Vi henviser derfor til det almindelige
domstolssystem, der kan håndtere konkrete tvister.

1. GODKENDELSE AF BUDGETTET FOR SAB AFD. 3050-2 ASKHOLM

SAB oplyser:

· at budgettet blev forkastet af afdelingsmødet, da beboerne var
utilfredse med bortfald af huslejetilskud fra SAB og deraf følgende
huslejestigning med 8,96 % til 1.218,56 kr. pr. m2.

· at aftrapningen af SABs tilskud til Askholm skyldes en beslutning i
organisationsbestyrelsen, som bl.a. bygger på, at sammenligninger med
huslejeniveauet i andre almene bebyggelser i lokalområdet Sluseholmen
viser, at Askholms nye, højere huslejeniveau er på niveau med det
generelle huslejeniveau.

· at Askholms økonomi yderligere udfordres af nedtrappede
rentebidrag, krav fra regeringen om konvertering til lån med højere
rente samt øgede udgifter til ejendomsskat, vandafgift og renovation.

· at organisationsbestyrelsen på baggrund af kritikken fra bl.a.
Askholm har besluttet, at der fra 2015 indføres en note i afdelingernes
budget, hvis en afdeling modtager tilskud eller lån fra
boligorganisationen, som bortfalder, aftrappes eller skal
tilbagebetales, samt at der skal ske en budgetmæssig
overdragelsesforretning for nye afdelingsbestyrelser.

Tilsynet har indhentet referatet fra afdelingsmødet 17. marts 2014,
hvoraf det fremgår, at begrundelsen for den enstemmige afvisning bl.a.
var en bekymring over, at stort set alle udgiftsposter udviser
stigninger langt over løn- og prisudviklingen i samfundet; at især
nyindflyttede beboere følte sig misinformeret om huslejeniveauet; og at
huslejetilskuddet udfases for hurtigt.

Afdelingsbestyrelsen ved formand Jørgen Green oplyser:

· at bortfaldet af huslejetilskuddet, som blev indført efter store
problemer med at udleje lejlighederne på grund af huslejens størrelse,
blev besluttet uden drøftelse med bestyrelsen eller beboerne og uden,
at man forinden orienterede afdelingsbestyrelsen eller nye lejere om
planerne om bortfald af tilskuddet.

· at den medførte huslejestigning vil være så stor en belastning af
familiernes økonomi, at der bør gives familierne et rimeligt varsel,
som gør det muligt for familierne at omstille sig til det nye
huslejeniveau eller at finde en anden bolig.

· at SAB bør orientere nye lejere om hvilke huslejestigninger, de kan
forvente de kommende år.

· at det pludselige bortfald af huslejetilskuddet er et udtryk for
manglende forståelse for beboernes økonomiske situation og deres behov
for kendskab til kommende huslejestigninger.

· at bortfaldet af huslejetilskuddet burde være sket ved gradvis
nedtrapning eller med et længere varsel.

Tilsynet har gennemgået budgettet, hvoraf det fremgår:

· at huslejen bliver 1.218,56 pr. m2 og dermed kan klassificeres som
høj (over 1.050 kr./m2).

· at der henlægges 102,21 kr./m2 til planlagt og periodisk
vedligeholdelse og fornyelser (konto 401). Københavns Kommune anbefaler
generelt, at der minimum henlægges 130 kr./m2.

· at budgettets udgifter og indtægter bringes i balance med den
foreslåede huslejestigning.

_TILSYNET GODKENDER BUDGETTET MED FØLGENDE KOMMENTARER:_

Det er organisationsbestyrelsens kompetence at fastlægge og ændre
rammerne for tildeling af huslejetilskud til boligorganisationens
afdelinger.

Tilsynet finder, at organisationsbestyrelsen i den forbindelse bør
gøre sig de nødvendige overvejelser om, hvordan afvikling eller
nedtrapning af tildelte huslejetilskud vil påvirke den enkelte afdeling
og beboernes økonomiske vilkår.

Tilsynet konstaterer i den forbindelse, at organisationsbestyrelsen har
taget skridt til at imødekomme den rejste kritik ved at beslutte, at
der fra 2015 indføres en note i afdelingernes budget, hvis en afdeling
modtager tilskud eller lån fra boligorganisationen, som bortfalder,
aftrappes eller skal tilbagebetales, samt at der skal ske en
budgetmæssig overdragelsesforretning for nye afdelingsbestyrelser.

Såfremt det kommer til at fremgå tydeligt i budgettet via en eller
flere noter ud for den eller de relevante poster og såfremt
administrationen ved budgetgennemgangen fremhæver dette, anser vi det
for en styrkelse af afdelingsbestyrelsen og afdelingsmødets muligheder
for at disponere afdelingens økonomi på længere sigt, hvilket bør
mindske risikoen for markante, uforudsete huslejestigninger.

Med venlig hilsen

MADS ENGHOLM
Fuldmægtig
Almene boliger